Quelques principes de base :

Si nous devions résumer l’actualité immobilière basée sur les articles de presse (leur contenu, pas leur titre), la situation est des plus normales et prévisibles depuis quelques temps. Voyons-en les bases économiques.

1º. Après une crise économique comme l’a été celle des années 2007 et suivantes, et qui impliqua la rapide chute des prix de l’immobilier, il est bien normal que les prix remontent.

En effet, les prix de vente étaient trop bas que pour poursuivre dans cette direction. Donc, la situation économique se rétablit dans les normes et les prix reprennent leur remontée.

2º Les prix de vente des biens immobiliers, en rehausse durant la post-crise, ne pouvaient pas poursuivre la remontée sans un frein, qui est celui du marché de l’offre et de la demande et ses logiques économiques.

En d’autres termes, il est absurde de penser que le prix des biens immobiliers puisent croître à ce rythme indéfiniment et sous la mème vitesse de croisière.

3º. Lorsque les prix des biens immobiliers ne montent plus avec la même ferveur qu’auparavant, il est normal que le secteur investisseur attende un peu pour établir la nouvelle dynamique du marché avant de poursuivre leurs opérations d’investissement.

Ainsi, au moment de « stagnation »,_qui ne fut et ni représente absolument pas une stagnation des prix, sinon seulement une réduction de vitesse dans la croissance des prix_, l’investisseur peut décider de réduire ses opérations d’achat-vente.

Mais la situation réelle n’a pas été celle-ci pourtant, car si nous comparons les acquisitions de biens immobiliers en 2018 et en 2019, mois par mois, il n’y a pas eu de variation valorisable, contrairement aux titres des journaux.

Quelques circonstances qui ont un impact sur les statistiques :

1º. le marché de la location a fortement crû ces deux dernières années dans les grandes villes, allant à croître la rentabilité du marché des baux locatifs.

C’est une dynamique dont j’ai traité lors de mes conférences durant la crise économique. Acheter à ce moment impliquait, à forte chance, un rendement supérieur une fois la crise surpassée, si le rendement était déjà intéressant à ce moment, puisque le prix d’achat était inférieur à sa valeur.

Et parce que, dérivé d’une crise durant laquelle de nombreuses personnes perdent la propriété de leur logement, un nombre important de personnes doit se loger sous le principe du bail locatif. En d’autres mots, si l’on ne peut pas se permettre d’acheter, il faudra bien louer, et si le marché du bail augmente sa demande, les prix offerts également.

2º. Une modification législative en Espagne a modifié la systématique d’octroi de prêt hypothécaire, qui est devenue un peu plus lente sans donner plus de garanties à personne, ni à la banque ni au consommateur.

En quoi ceci a-t-il influencé le marché ? En réalité en rien, si vous achetez sous hypothèque, il faudra prévoir un temps plus long entre la signature du compromis de vente et celle de l’acte notarié d’acquisition. A niveau statistique, ceci provoque une légère modifications du nombre de vente réalisées entre juillet et septembre-octobre 2019. Par la suite cela ne se verra plus, sauf si les banques ne dynamisent pas leur système d’octroi après leur processus d’adaptation à la nouvelle norme.

Un détail est important pourtant, les acquisitions de biens immobiliers sous hypothèque ont crûes cette année (un 10,20 % interannuel selon les statistiques du Collège des Notaires d’Espagne), ce qui signifie que le profil type de l’acheteur revient aux principes initiaux : ce n’est plus, comme ces dernières années durant et après-crise, des sujets ayant les liquidités pour acheter qui acquièrent, mais également les personnes ayant des rentes qui permettent de s’hypothéquer.

Ceci est une preuve ajoutée d’un rétablissement de la situation économique en Espagne. Surtout si l’on sait qu’aujourd’hui les banques n’octroient plus de prêts sans fondement et basent d’ailleurs leurs prêts (enfin) sur des taux fixes (ou mixtes).

3º. alors, de quoi ont peur certains investisseurs ?

J’ai toujours traité avec un type d’investisseur qui travaillent depuis la peur, qui doutent et qui perdent des opportunités. Ce n’est pas une question de capacité ou de professionnalisme, il s’agit d’une question humainement compréhensible basée sur le fait réel de ce que rien n’est certain et qu’une crise peut tout chambouler, mais qui chez ces personnes va jusqu’à devoir se confronter face à une peur parfois insurmontable.

Il est fort normal de craindre une situation quelconque qui semble s’annoncer, mais peut-être est-il plus délicat de se lancer dans l’investissement en général si l’on craint, génériquement cette fois, tous les maux possibles dans une société.

Dans les faits…

La vie est parsemée de hauts et de bas et le monde de l’investissement n’y échappe pas. Mais si vous avez investi dans un bien immobilier en 2007 au prix les plus haut, si vous avez vendu voyant la crise avancer (entre 2008 et 2013), vous avez perdu votre investissement en revendant moins cher. Si au contraire vous avez attendu, le prix du bien immobilier est aujourd’hui au dessus de celui de 2007. Cette même dynamique s’applique aux actions mais avec le plus grand risque car une action peut perdre toute sa valeur alors qu’un bien immobilier restera présent, dur comme pierre, et pourra être utilisé, car tous avons besoin d’un toit pour se loger.

L’avantage du logement est que même durant la crise vous pouviez en retirer du profit, que durant l’après-crise vous avez souvent pu dupliquer le prix de vos baux locatifs (dans les grandes villes en tout cas) et qu’aujourd’hui encore tant la revente que le bail locatif sont des options rentables.

Maria E. Pontigo Drabs, pour BCN APPART.